|
Сейчас можно купить любую недвижимость практически в любом уголке земного шара. Некоторые объекты в стране порядка - Германии привлекают своей дешевизной. Что скрывается за этими ценами и как не попасть впросак, подыскивая себе квартиру или дом в Германии.
«А, что у вас и правда можно купить квартиру за 7 тысяч евро?», - как-то раз поинтересовалась моя старая знакомая, проживающая в Первопрестольной. Её вопрос был совсем не глупым, но ответа «да, можно» было бы явно недостаточно, чтобы удовлетворить любопытство и развеять недоумение столичной жительницы.
Конечно, жителю мировой метрополии, где цена на один квадратный метр жилья зачастую равна цене целой квартиры в других странах, сложно представить, что в старушке-Европе, а тем более, в таком её центре, как Германия, для покупки квартиры может быть достаточно двух-трёх месячных зарплат москвича. Тем не менее, это возможно!
Возможно не только теоретически, но и вполне практически. При этом покупатель может нисколько не бояться, что будет обманут на каком-либо этапе сделки, в Германии это просто немыслимо. Опасаться при таких «лакомых предложениях» следует совсем другого.
В отличии от Москвы и других российских городов, немецкий рынок недвижимости — это рынок покупателя, а не продавца. Именно покупатель может вести себя подобно капризной барышне, под которую будет прогибаться продавец. Потому, что рынок переполнен предложением, а спрос на некоторые объекты равен нулю.
ЧТО ПЕРСПЕКТИВНО, А ЧТО - НЕТ?
Немцы говорят, что есть три фактора, определяющих стоимость и ликвидность недвижимости. Это место расположения, место расположения и ещё раз — место расположения! Да, именно это и есть главнейший аспект, задающий цену квадратному метру на территории Германии.
В качестве эксперимента, немецкие риелторы сравнили цены на один и тот же дом одного и того же года постройки, но в разных точках Германии. Результат впечатляющий — домик в восточной части страны «потянул» на 50 тыс. евро, а в центре Мюнхена (одного из самых дорогих городов Германии) аж на 400 тыс. евро! При этом, продажа домика на востоке была бы счастливой случайностью, в то время, как мюнхенское жилище стоимостью почти в пол-миллиона евро задерживаться на рынке никак не собиралось.
«Хорошее место расположения» недвижимости определяется прежде всего наличием обширного рынка труда в регионе её нахождения. Немцы селятся там, где есть работа или переезжают к месту работы в любой конец страны.
Но удачное расположение недвижимости — это далеко не только большие города. Это также и все деревни, прилегающие к крупным заводам и фабрикам, таким как «АУДИ», «Даймлер Крайслер», «БАСФ» и многим другим.
Таким образом, жильё восточных федеральных землях (бывшая ГДР), за исключением единичных объектов, на немецком рынке практически не котируется. Эти места отмечены огромной безработицей и таким же огромным оттоком людей в более «хлебные», места. Там можно встретить вымершие деревни, полупустые дома и кварталы-призраки. Именно в таких «чудесных» местах и можно купить квартиру за 5-7 тыс. евро. Цены на квадратные метры в подобной местности всё более и более стремятся вниз, так что о каком-либо их последющем росте говорить пока трудно.
Зато квадратные метры в хороших местах, согласно мнениям немецких экспертов по недвижимости, будут медленно, но верно подниматься в цене.
Понятие «удачное место расположения» включает в себя ещё и районный фактор. В том же Мюнхене, Франкфурте или Берлине есть «хорошие» районы, а, есть и такие, которых лучше избегать. В большинстве своём это так называемые «районы-гетто», на 80-90 % населённые иностранной, безработной и даже полукриминальной публикой.
НУЖЕН ЛИ РИЕЛТОР?
Наиболее выгодный способ покупки квартиры (дома) — это, безусловно, прямая сделка с хозяином! Покупатель в этом случае только выигрывает, потому как экономит 3,57% (от стоимости недвижимости) маклерского вознаграждения. Сделка покупки недвижимости в Германии чрезвычайно проста и 100% надёжна (обман исключен!), а не говорящему по-немецки покупателю могут понадобиться лишь услуги переводчика, но это сущие копейки по сравнению с риелторскими процентами!
ПОДРОБНЕЕ О "ЛОВУШКАХ"
Одной из них может оказаться весьма высокая стоимость ежемесячного (обязательного!) содержания немецкой недвижимости. Она колеблется в зависимости от величины дома или квартиры, но в любом случае может стать сколь неожиданным, столь и неприятным сюрпризом. Особенно для тех, кто купил квартиру «по дешёвке». Ведь стомость содержания недвижимости и коммунальных услуг непрерывно растёт, в отличии от стоимости самих квартир.
Тем, кто планирует сдавать свои метры в аренду, очень важно изучить немецкие законы на данную тему и трезво оценить все возможные риски. Дело в том, что немецкий закон чрезвычайно благоволит к съёмщикам, порой оставляя владельцев сдаваемых квартир в накладе. Если вам не повезло со съёмщиком, то материальный ущерб в отдельных случаях может оказаться катастрофическим.
Некоторые российские фирмы-посредники обманывают своих клиентов, рассказывая им о якобы безвизовой возможности проживания или облегчённого визового режима для россиян, владеющих немецкой недвижимосью. Все эти утверждения в корне неверны, и не стоит попадаться на эту удочку.
«Кота в мешке» могут приобрести и несколько самонадеянные покупатели, оценившие недвижимость «не глазок». Сделка совершилась, а на нового владельца недорогой недвижимости преследуют всё новые и новые проблемы, открываются доселе незаметные недостатки жилья, а в худшем случае выясняется, что его дом — увы, руины, годные лишь на снос. При этом никто никем не обманут, как говорится «бачили очи, шо куповали», ведь в осмотре дома покупателю никто не отказывал.
Чтобы избежать подобной катастрофы, достаточно лишь прибегунть к помощи эксперта по строительству и эксплуатации жилых помещений. Услуги его сравнительно недороги (от 100 до 300 евро), но будущий покупатель получит подробный реферат с оценкой состояния дома или квартиры, списком необходимых ремонтных работ и их стоимостью.
В вызове эксперта есть и ещё два положительных момента:
во-первых, хозяин, отказывающий вам в возможности посещения его дома в сопровождении профи, явно что-то скрывает и дальнейшие переговоры с ним уже нежелательны.
Во-вторых, после профессиональной оценки у вас появится возможность аргументированно поторговаться о цене дома или квартиры.
© biZataka.ru Автор Большая Медведица
При использовании материала гиперссылка на источник Бизнес - обязательна !
|
